부동산 트렌드 2025 (서울 아파트 슈퍼사이클 진입) 2025년 부동산 예측 독서록 정리

 

빅데이터로 분석한 서울, 전국 아파트

서울 각 권역에는 대장 구가 존재하고 대장구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 준다.

• 수도권 동남부 : 강남구 = 분당구, 수지구
• 수도권 서북부 : 마포구 = 일산동구.서구, 파주
• 수도권 서남부 : 양천구 = 동안구(평촌), 김포
• 수도권 동북부 : 노원구 = 의정부, 남양주

 

• 수도권 동남부 : 강남구 = 분당구, 수지구

강남이 먼저 상승하면 분당, 그다음 수지가 상승을 했다.

2013년 1분기부터 2024년 2분기까지 (누적) 강남구 112.7%, 분당구 103.2% 상승했지만 수지는 82.1% 에 그쳤다.

이유는 수지구의 경우 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다.

강남 인근 분당, 분당도 수지와 붙어 있어 근처 상습지의 가격이 바로 붙어 있는 하급지의 시세를 움직이게 한다.

 

• 수도권 서북부 : 마포구 = 일산동구.서구, 파주

마포는 강남구와 비슷한 가격 변동 패턴을 보인다. 하지만 마포의 가격 상승이 일산과, 파주까지 확산되지는 않았다. 

마포는 강남과 비슷한 인프라로 강남과 비슷한 패턴을 보이게 상승했다.

반면 일산, 파주는 독립적인 부동산 시장의 특성을 보이고 있다.

일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과 접근성이 떨어진다.

서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차이가 난다.

파주 일산은 각각의 지역내에서 자족적인 생활권을 형성하고 있어 마포구의 가격 상승이 직접적으로 영향을 미치지 않고 있다.

 

• 수도권 서남부 : 양천구 = 안양 동안구(평촌), 김포

양천구와 안양시는 동조화 된 흐름을 나타낸다.

김포시의 경우 향후 추이를 살펴봐야한다.

 

• 수도권 동북부 : 노원구 = 의정부, 남양주

노원과 남양주의 가격 상승이 있고나서 의정부는 조금 늦게 가격이 상승이 되었다. 노원은 몇년간 가격 하락세가 있었고, 24년 1분기에도 보합세를 보였다. 

이는 하락이 멈추고 안정화 상태로 보인다.

노원, 남양주, 의정부 아파트 매매가격은 하락은 멈추고 안정화 단계에 접어들었다.

 

서울 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 노원구, 도봉구, 성동구까지 7개 구는 약 74만 세대가 거주하고 있는 절대적인 규모의 아파트 시장을 형성하고 있다.

 

상급지의 강남이 오르면 그 밑으로 가격 상승이 된다. 

각 지역이 상승하는 시차가 있다.

결국에는 상급지가 오르면 하급지도 언젠가는 오른다.

다만 가격 차이가 있어 똑같이 올라도 상승의 가격 단위가 달라진다. 

누적 상승률이 같다고 해도 나중에는 5억, 10억 이상 크게 벌어질 수 도 있다.

 

서울시 아파트 공급 부족사태

향후 2~3년 튀에는 심각한 공급 절벽이 예상된다.

특히 2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다.

서울 공급 부족이 불러올 3가지 현상

1. 서울시 주택 가격이 상승한다.
2. 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.
3. 주거 안정성이 악화될 수 있다.

2025년 부동산 투자 빅 이슈 탑6

• 서울 아파트 시장의 흐름

2008년 9월 ~ 2009년 12월 : 혼돈기

2010년 1월 ~ 2013년 2월 : 대세 하락기

2013년 3월 ~ 2022년 1월 : 최장기간 대세 상승기

2022년 2월 ~ 2024년 3월 : 대세하락기 ~ 정체기

2024년 4월 ~ 현재 : 상승기 진입

 

강남구가 서울시 전역보다 먼저 상승한 뒤 서울은 한달이 지난 4월 첫째주에 상승이 되었고 노원구는 그보다 낮은 6월 첫째주에 상승이 시작되었다.

 

• 인플레이션 ( 부동산 상승의 기폭제)

서울시 아파트 월세 시장은 2020년 기점으로 이전과 매우 달라진 것이다.

전 세계 모든 도시에서 인플레이션으로 인한 월세가 폭등했다.

서울에서도 같은 현상이 나타난 것을 부인할 수 없다.

임대료가 올라가면 투자 수익률이 올라가서 매매를 선택하게 되고 이런 상황이 매매 가격을 올린다.

또 인플레이션으로 인한 시공비 상승, 인건비 상승으로 부동산 가격이 올라간다.

 

가장 강력한 인플레이션 헷지 수단은 부동산이다.

미국 주택 시장에서 확인을 시켜주고있다.

 

• 전가가격 폭등 (매매로의 전환을 이끌다.)

전세가격은 2023년 2분기부터 현재까지 지속적으로 상승 중이다.

전세가격 최고 시점이었던 2022년 가격에 거의 근접했다. 

문제는 전세가격이 상승하면 가까운 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다.

전세가격의 흐름

* 상승기 : 2011년 ~ 2022년 2분기

* 하락기 : 2022년 2분기 ~ 2023년 1분기

* 상승기 : 2023년 2분기 ~ 현재

 

• PF 사태 (정책 실패와 최악의 공급부족)

높은 토지가격. 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락 이 모든게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다.

PF 대출이 20개월동안 연장되며 토지 가격을 붙들어 놓자 도저히 사업수지가 안 맞는 상황이다.

 

• 공급절벽 (정확히 얼마나 심각한가)

서울 아파트 입주물량 2025 ~ 2027년도까지 두 가지의 문제점이 있다.

1.입주물량이 지나치게 적다. 

2.입주물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.

2010년대 연평균 서울시 아파트 입주물량이 대략 3만3000채인데 25 ~ 27년 총 3년간 입주물량은 4만8천밖에 안된다.

 

• 퍼펙트 스톰 ( 공급부족과 금리인하의 협공)

모든 지표가 상승을 가리킨다.

단기간 (5년내)에 일어날 수 있는 정해진 미래는? 서울 아파트의 경우

1. 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이다.

2. 동기간 금기가 낮아진다는 것이다.

공급부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다.

인플레이션으로 인한 자제. 시공비, 인건비, 공급부족, 전세가격상승, 금리인하 등등 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리킨다.

 

서울 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

1. 대장 단지들이 전 고점을 돌파하여 상승 중이다.

강남 지녁 아파트와 신축아파틑를 중심으로 N파고, W파고 달성이 일나고있다.

 

2. 금리 인하는 시간문제다.

24년 하반기에 금리인하를 예측하고 있다. 따라서 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우높다.

*2024.10.11 / 0.25% 내려 기준금기가 2.25%가 되었다.

 

3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

 

4. 강남 3구의 상승세가 전이될 것다.

 

5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.

 

6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

24년 서울 입주 물량 약 2만가구

25년 예정 입주 물량 약 2만6천가구

 향후 1만 가구 수준으로 떨어질 것으로 예상된다.

• 서울 세대수

1992년 335만

2002년 362만

2012년 417만

2022년 444만

2023년 446만

 

꾸준히 증가하며 수요는 많은데 공급은 점점 부족해진다.

공급보다 수요가 많아 가격이 상승할 가능성을 보인다.

 

2025년 부동산 가격 대 예측

• 2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

금리가 2002년 6월 대비 0.25% 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다.

한편 금리 인하폭이 0.75% 까지 인하될 경우 10% 상승을 보일수동 있다.

*24.10.11 금리인하 0.25%가 되었다. 서울 아파트 5% 정도 상승할지 지켜보자.

 

• 강남, 서초 아파트 가격 예측

강남, 서초 아파트의 경우 금리 0.25% 인하시 가격은 4% 상승 예측

 

• 노도성 ( 노원, 도봉, 성북) 아파트 가격 예측

금리 0.25% 인하될 경우 노도성 아파트 가격은 약 6% 상승이 예상된다.

 

서울 전체 아파트 가격은 2021년 고점을 돌파할 가능성이 높다.

젊은 세대들의 신축 선호현상은 높아지고 있어 신축 아파트와 구축의 가격차이가 많이 날 수 있다.

 하지만 장기적으로 향후 아파트 공급이 절대적으로 부족하다면 구축도 상승 압력을 받을 것이다.