다시 시작하는 투자 (진짜 전문가가 말하는 도시계획의 비밀) 내용정리 독서록

 

하락장에 오르는 3가지 원칙

​

도시기본 계획의 내용에 나오는 지역, 개발을 추진하는 지역을 본다.

계획이기는 하지만 관심도가 높아지고 개발이 될 가능성이 다른 지역보다는 높다.

도시기본계획의 거점도시 확인

​

사업성을 계산할 수 있어야 한다.

용도지역과 종상향 =

용적률이 낮으면 좋다고 하는데 더 중요한건 땅의 용도이다.

서울기준

제2종 일반주거지역 - 재건축시 용적률을 최대 250% 까지 높일 수 있다.

제3종 일반거주지역 - 재건축시 용적률을 최대 300% 까지 높일 수 있다.

*용적률이 160%(최대250%) 인 2종 일반주거지역보다 180%(최대300%) 인 3종 일반주거 지역이 사업성이 더 좋다.

​

땅값은 상업지역이 가장 비싸다.

그 다음 준주거지역 > 그다음 일반주거지역 순인다.

​

현명한 투자자라면 재개발, 재건축의 사업성을 계산할 수 있어야 한다.

해당 지역의 용도가 좋은지, 지자체장이 밀어주는 거점인지,

현재 용도는 좋지 않아도 여러 정황상 종상향을 쉽게 받을 수 있는지?

이정도는 직접 검토하고 판단 할 수 있어야 한다.

​

정리

1. 가장 비싼 땅은 개발 사업이 잘되는 상업지역이다.
2. 상업지역이 없을 경우 준주거지역과 준공업지역이 비싼 땅이 된다.
3. 거점으로 지정되면 디벨로퍼들이 가격경쟁을 벌이고 큰손들이 비싼 값에 매수한다.
4. 경쟁에서 밀린 디벨로퍼들이 거점 주변부와 변두리 지역을 매수하기 시작한다.
5. 이런 과정에서 땅값이 중심부에서 주변부순으로 퍼져나가듯 상승 현상이 발생한다.
6. 또한 개발 대상이 되는 주택도 가장 비싸게 매입된 땅 값의 시세를 따라가기 시작한다.

​

*도시기본계획에 나오는 지역을 보고 투자 지역을 좁혀가서 예측한다.