나는 재개발 재건축으로 오를 아파트만 산다 내용정리 독서록

재개발 비례율(사업성)?

재개발 비례율은 해당 정비사업장의 수익율을 나타내는 지표라고 보면된다. 예를 들어 내가 100원을 투자해서 10원의 이익을 얻었다면 수익율은 10%가 되겠네요. 이 수익율 10%를 재개발 사업장에서는 비례율 110%로 표현합니다.

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비례율=(종후자산평가의 합-사업비)/(종전자산평가의 합)×100

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용어가 어렵죠? 쉽게 말씀드리면, 종후자산평가의 합은 해당 조합의 모든 분양수익의 합 말하는 것이고, 종전자산평가의 합은 해당 조합에 현물출자한 조합원들 물건의 감정평가의 합이라고 보면 되겠습니다. 다시 풀어서 공식을 써볼께요..

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비례율=[(아파트일반분양수입+아파트조합원분양수입+상가일반분양수입+상가조합원분양수입+임대아파트 매도수입)-사업비]/감정평가금액의 합×100

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출처 : https://post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=29949217&memberNo=28198902&vType=VERTICAL

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권리가액?

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재개발의 경우 보유한 주택에

대해 사업시행인가 이후 감정

평가를 거치게 됩니다.

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감정평가는 소유자산에 대한

가치를 평가하는 것입니다.

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이를 통해서 평수의 배정이

나오게 됩니다. 예를 들어

25평이다 32평이다 이런식

으로 말입니다. 참고해주세요.

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그럼 각 평수에 대한 조합원

들의 분양가가 책정이 되는데요.

아울러 여러분이 가진 물건에

대한 감정평가금액도 나오게 되죠.

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즉 감정평가액에서 비례율을

곱하게 되면 권리가액이 나옵니다.

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출처 : https://blog.naver.com/inter_news/223377427837

 

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예비안전진단이란?

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예비안전진단은 건축물의 구조적 안정성, 사용성, 내구성, 그리고 기타 안전성 요소들을 종합적으로

평가하는 절차입니다.

주로 오래된 건물이나 안전에 의심이 가는 건물에 대해 실시되며,

정밀안전진단의 필요성을 판단하기 위해 사전적으로 시행되는 검사입니다.

예비안전진단을 통해 건물의 현재 상태를 파악하고,

필요에 따라 정밀안전진단을 통해 더 구체적인 평가를 진행할 수 있습니다.

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예비안전진단 등급

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예비안전진단 결과는 보통 A부터 E까지의 등급으로 나뉩니다.

각 등급은 건물의 안전성과 유지보수 필요성을 나타내며, 아래와 같은 특징을 가지고 있습니다.

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A 등급 (매우 양호)

특징: 구조적으로 매우 안정적이며, 큰 문제가 없는 상태입니다.

조치: 특별한 보수나 보강이 필요하지 않습니다.

B 등급 (양호)

특징: 전반적으로 안정적이지만, 일부 보수나 보강이 필요한 상태입니다.

조치: 작은 균열이나 하자가 있는 부분을 보수합니다.

C 등급 (보통)

특징: 구조적으로 큰 문제는 없으나, 중간 정도의 보수가 필요한 상태입니다.

조치: 정밀안전진단을 통해 구체적인 보수 계획을 수립하고, 필요한 보강 작업을 진행합니다.

D 등급 (불량)

특징: 구조적 안전성에 문제가 있으며, 긴급한 보수가 필요한 상태입니다.

조치: 정밀안전진단을 통해 상세한 평가를 실시하고, 즉각적인 보강 및 보수 작업이 필요합니다.

E 등급 (매우 불량)

특징: 구조적 안전성에 심각한 문제가 있으며, 사용이 중지되어야 할 정도로 위험한 상태입니다.

조치: 긴급히 사용을 중지하고, 철거 또는 전면 보강을 고려해야 합니다.

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출처 : https://blog.naver.com/roomfen/223457204046

 

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관리처분인가 이후 조합원 지위가 양도가 안된다. 관리처분인가 이전에 투자 해야한다.

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매수 시그널

1. 거래가 꾸준히 있다.
2. 구역 내 빌라 가격과 인접한 구역 밖 빌라의 가격차이가 비슷하다.
3. 해당 구역의 일반 분양가 혹은 구역 주변의 신축 아파트나 기축 아파트 대비 입주권의 총 매수가가 매우 저렴하다.
4. 개발가치(투자가치)가 중요하지 않은 하락장이나 조정장이다.

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감정 평가액을 어느정도 예상하고 저렴하게 매수한다.

대지지분에 대한 공시가, 공동주택 가격 등을 살핀다.

또 인접 재개발 구역의 감정평가액을 참고해서 비교한다.

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서울은 빈땅이 없어 재개발, 재건축으로만 신축 아파트가 생긴다. 재개발 재건축 책을 읽으면서 재개발 투자가 시간이 흐를수록 새아파트로 변하면서 가치가 올라가고 시세상승도 가져갈수 있어 정말 좋은 투자인것 같다.

하지만 낯선 용어들과 비례율이니 감정평가액 등 여러 상황을 고려하여 투자를 해야된다는 점과 단기간이 아닌 장기적인 관점에서 투자를 해야 한다는 점이 어렵게만 느껴진다.

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책에 내용에서 서울의 재개발 구역들과 대상 지역, 아파트, 연식, 가격, 평수, 세대수 등등 서울의 전체 구역을 잘 설명해주고 있다. 경기도 성남이나 일산 등 수도권도 보기 좋게 나와 있다. 아무리 좋은 내용이라도 내가 그 지역을 가보지 않고 모르기때문에 머리속에 들어오지 않았다.

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결국 직접가보고 그 지역의 특징과 입지, 시세 등을 알아야 재개발 투자든 갭투자든 할 수 있을것같다. 임장이 중요하다고 다시 생각이 들었다. 지금은 재개발 투자 잘하면 정말 좋을것같다고 생각을 하면서도 내가 할 수 있을까 생각도 든다. 이렇게 책을 읽고 그냥 하나하나 알아가다 보면 언젠가는 도움이 되지않을까 기대를 해본다.... 책은 아직 완독은 못했다.. 꼭 시간을 내서 다읽어야지..